KACIUS-RSS : l'actualité du conseil en gestion de patrimoine et de la défiscalisation immobilière

Ralentissement du crédit immobilier

contact@kacius.fr — Fri, 04 May 2012 03:59:17 +0200

Une étude de l’Observatoire du Crédit logement/CSA nous indique que le montant des prêts bancaires accordés durant les quatre premiers mois de l’année 2012 a reculé de 32,2%, en comparaison avec la même période de l’année précédente.

Cela est notamment dû à l’arrêt du prêt à taux zéro, qui fait que les ménages les plus modestes éprouvent de plus grandes difficultés à trouver un financement. Les banques, fragilisées par la crise, ont en effet élevé leurs exigences notamment concernant l’apport personnel et la situation professionnelle de l’emprunteur.

Chose surprenante, ce ralentissement du marché du crédit immobilier arrive dans une période où le coût du crédit a pourtant diminué en moyenne. En effet les taux d’intérêts des crédits immobiliers (hors assurance) sont passés de 3,87% en mars à 3,67% en avril.

Baisse des taux de crédit immobilier

contact@kacius.fr — Wed, 25 Apr 2012 18:10:09 +0200

Depuis le mois de mars dernier, on constate que le taux moyen pour un prêt immobilier a fortement baissé.

En effet, le taux est passé de 3.83 % en mars contre 3.93% en février.

Premièrement, on peut expliquer cette baisse par une baisse des taux d’emprunt des banques mais également par une réduction des durées de financement.

Le mois d’avril poursuit la tendance du mois de mars sur la baisse des taux des crédits immobiliers.

En général, les français préfèrent obtenir un crédit sur une durée moyenne de 15 - 20 ans.

Aujourd’hui le taux moyen des crédits sur cette durée est de 3.90% contre 4% en janvier et 4.25% en mars.

Cette baisse tendancielle des taux est également observée du côté des taux les plus petits.

En effet, un emprunteur disposant d’un bon dossier peut continuer à bénéficier d’un taux de 3.60 % sur 15 ans et 3.80% sur 20 ans contre 3.95% en janvier.

Lancez une demande de financement immédiatement !

Un bailleur à Paris condamné à 15 000 euros d’amendes.

contact@kacius.fr — Tue, 24 Apr 2012 02:20:09 +0200

Un loueur de « meublés touristiques » a été condamné au cours du mois d’avril pour avoir loué dans la ville de Paris quatre appartements destinés à l’habitation en « meublés touristiques ».

Le tribunal de grande instance de Paris a condamné cet individu à une amende de 15 000 euros.

De plus, le loueur doit se charger de rétablir l’usage d’habitation prévu pour ces logements dans les deux mois, sous peine de verser 200 euros d’amende par jour de retard et par appartement.

Depuis deux ans, la mairie de Paris ainsi que le Parquet de Paris ont décidé d’empêcher les détournements de leur usage d’habitation d’appartements situés dans le centre de la capitale et loués à titre de « meublés touristique » aux touristes de passage.

Selon une étude effectuée par la mairie de Paris, près de 20 000 logements ont « été soustraits au marché locatif traditionnel » et « dans certains arrondissements les locations de meublés touristiques représentent jusqu’à 20% de l’offre locative ».

La mairie estime que les prix pratiqués pour les meublés varient entre le double et le triple des prix pour les locations traditionnelles ce qui entraine une diminution de l’offre locative privée traditionnelle et une hausse du cout des logements.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée mieux vaut-il aujourd’hui se tourner vers des résidences dites « résidence service ».

plus d’info ICI : la location meublée en résidence de service

L’assurance vie ne fait plus recette.

contact@kacius.fr — Wed, 25 Apr 2012 02:23:09 +0200

L’assurance vie n’est plus le placement favori des français.

En effet, après quelques mois de décollecte, les assureurs avaient repris espoir en février dernier étant donné que les versements sur les contrats d’assurance vie étaient à peu près de 300 millions d’euros et les retraits étaient moindres.

Le mois de mars apparait comme un mois en défaveur de l’assurance vie. En effet, il apparait que les français ont investi moins que le mois précédent soit 9.3 milliards d’euros au lieu de 10.2milliards d’euros. Concernant les retraits, ceux-ci ont été plus importants soit 10.5 milliards d’euros. Par conséquent, Le premier trimestre se solde par un désinvestissement de 2 milliards d’euros.

L’explication que l’on pourrait donner à cette décollette est la situation de crise dans laquelle le pays se trouve. En effet, la crise de la dette a « ébréché » la confiance des français dans ce placement dont les rendements diminuent dangereusement.

Dans cette situation, deux conséquences directes découlent:

• Dans un premier temps, les épargnants ayant souscrit pour une longue durée vieillissent et ainsi puisent dans leur placement pour financer leur retraite faute de moyen financier.

• Dans un second temps, les français qui ont aujourd’hui des capitaux à placer, les banques ne leur conseillent plus l’assurance vie.

Difficile d’obtenir un prêt à Taux zéro

contact@kacius.fr — Wed, 11 Apr 2012 17:14:09 +0200

Aujourd’hui, le prêt à taux zéro est réservé à l’acquisition d’une résidence principale neuve, au rachat d’un logement social existant ou à la transformation d’un local en habitation.

Ce prêt est admis sous certaines conditions telles que :

· Prêt accordé qu’aux primo-accédants soit aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Ainsi, le prêt ne peut servir qu’à financer la résidence principale.

· Le logement doit être affecté à cet usage au plus tard un an après la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du bien.

Il est possible de bénéficier du PTZ + pour financer l'achat d'un logement destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur lorsqu'il prendra sa retraite, à la double condition que celle-ci intervienne au plus tard six ans après l'acquisition et que, durant l'intervalle, le bien soit loué à un ménage dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt social locatif.

· Pour pouvoir en bénéficier, il faut que les revenus de l’individu ne dépassent pas certains montants fixés en fonction du lieu de la résidence principale et de la taille du foyer.

Le montant du PTZ est variable car il dépend de l’emplacement géographique du logement mais également de la composition du ménage.

Cependant, il est important de souligner que le PTZ + ne peut pas financer l’intégralité de l’acquisition.

L’intervention d’un professionnel courtier en prêt bancaire dans vos démarches pour l’obtention d’un PTZ+ est fortement recommandée

Les avantages du « Taux Mixte » en matière de prêt immobilier.

contact@kacius.fr — Wed, 04 Apr 2012 07:59:13 +0200

Les banques proposent aujourd‘hui des formules dites de « taux mixte » qui consiste à faire souscrire un prêt immobilier au client combinant taux fixe et taux variable.

Moins cher qu’un prêt à taux fixe, ce type de taux offre plus de sécurité qu’un prêt à taux variable « classique ». Il s’agit d’un emprunt qui va être divisé en deux périodes. La première période sera à taux fixe et la seconde à taux variable.

Généralement ce type de formule existe sur des périodes de 15, 20 ou 25 ans.

Ce type de crédit dit « Taux Mixte » s’avère très intéressant, notamment pour les acquéreurs qui souhaitent revendre leur bien avant le terme du prêt. Les investisseurs en Scellier peuvent ainsi être intéressés puisque leur réduction d’impôt de 13 % est étalée sur les neuf premières années. Le taux qui sera proposé sera moins élevé de 0.2 à 0.5 points que pour un crédit intégralement fixe. Concernant le taux variable, le taux est généralement « capé » 1 ou 2, c’est-à-dire qu’il peut monter ou descendre de maximum 1 ou 2 point depuis son taux initial.

Immobilier ancien : Les prix commencent à diminuer à Paris.

contact@kacius.fr — Tue, 03 Apr 2012 09:04:14 +0200

La fin d’année 2011 était marquée par un léger fléchissement des prix de l’immobilier ancien en région parisienne.

Aujourd’hui les notaires constatent une légère baisse de ceux-ci partout en Ile de France. En effet sur trois mois (novembre, décembre 2011 et janvier 2012) les prix sont en recul de -0.6 % pour l’ensemble de la région parisienne comparés aux trois mois précédents. Du coup, le prix record de 8.370 euros au mètre carré atteint en décembre dans la capitale, passe à 8.340 euros en janvier. Les notaires pensent que cette baisse tendancielle continuera avec un prix de vente projeté compris entre 8.100 et 8.200 euros à fin mai 2012, soit une baisse de 2 % à 3 % sur les cinq premiers mois de l’année.

Concernant les appartements, ceux-ci résistent mieux avec une baisse à fin janvier de seulement - 0,3 % à Paris, de - 0,1 % en petite couronne et - 0,4 % en grande couronne. Ce sont les prix des maisons situées en petite couronne qui baissent le plus, à - 2,8 % (sur trois mois à fin janvier), contre seulement -0,8 % en grande couronne.

Le Taux de Rendement Interne (TRI)

contact@kacius.fr — Fri, 23 Mar 2012 03:05:15 +0100

Le taux de rendement interne (TRI)

Contexte

Le taux de rendement interne d'un investissement (souvent immobilier) est un élément très utilisé par l'ensemble des professionnels mais qui est rarement totalement maîtrisé.

De là, il existe de nombreuses confusions sur la mesure intrinsèque de la rentabilité d'un placement. Il nous semble important de revenir sur cette notion d'un point de vue mathématique mais également par un exemple, afin d'éviter les erreurs ou confusions d'interprétation de ce fameux Taux de Rendement Interne...

Un peu de mathématiques financières

Le Taux de Rendement Interne est le taux actuariel qui annule une somme de cash flow sur une période donnée.

Cela signifie que l'on recherche le taux d'intérêt unique auquel il conviendrait d'actualiser les flux de trésorerie pour en annuler la somme sur une période généralement égale à la durée du placement.

Les flux de trésorerie à prendre en compte résultent de l'ensemble des recettes et des dépenses du projet, notamment (pour un montage immobilier) :

• les loyers perçus

• les charges payées (régulières ou exceptionnelles)

• les échéances de crédit (intérêts et capital)

• les économies d'impôts ou le surplus d'impôts

• l'épargne mise en place sur un contrat d'adossement

• l'acquisition et la revente du bien

• ...

Pour mieux comprendre, prenons deux exemples

Imaginons un investissement immobilier de 200 000 € - acheté sans recours au crédit - qui génère 14 000 € de loyers nets par an. Ce bien est revendu sans plus-value 10 ans plus tard.

Par simplification, nous supposerons l'absence de fiscalité, de frais, d'indexation, ainsi que le versement annuel des loyers (en début d'année).

Les flux de trésorerie résultant d'une telle opération sont assez simples :

l'année 1, le client a une dépense de 200 000 € pour acquérir le bien.

Chaque année, pendant 10 ans (y compris donc l'année 1), il perçoit 14 000 € de loyers.

En année 10, il revend le bien et perçoit 200 000 €.

L'enrichissement - correspondant à la somme non actualisée des recettes et des dépenses - est de 140 000 €, soit 10 années de loyers.

Comme nous l'avons vu ci-avant, le Taux de Rendement Interne est le taux unique qui permet d'annuler la somme de la trésorerie de l'année 1 "placée" à ce taux sur 10 ans ; la trésorerie de l'année 2 "placée" à ce taux sur 9 ans ; la trésorerie de l'année 3 "placée" à ce taux sur 8 ans ; etc.

En procédant par itération, nous nous rapprochons d'une trésorerie cumulée actualisée nulle (-4 € dans l'exemple) avec un Taux de Rendement Interne de 8,13 %.

Réalisons maintenant la même approche mais avec un financement de moitié (100 000 €) par un crédit amortissable (4,5% sur 10 ans).

L'enrichissement est inférieur au cas précédent - 113 630 € - ce qui est logique, aux 140 000 € de loyers, il a fallu déduire le coût du crédit soit 26 370 €. Pourtant, le calcul mathématique nous indique un Taux de Rendement Interne supérieur au cas précédent à 9,21%.

C'est ce taux qui permet d'annuler la somme actualisée de la trésorerie.

Explication et interprétation

L'exemple illustre bien la difficulté d'appréhension du Taux de Rendement Interne. Nous avons deux projets et des résultats inverses entre enrichissement et Taux de Rendement Interne... Quel projet faut-il choisir ?

Ce qu'il faut retenir c'est que le Taux de Rendement Interne n'est pas une donnée intrinsèque à un placement mais un indicateur de comparaison de deux projets. Entre deux projets comparables, il convient de choisir le projet ayant le meilleur Taux de Rendement Interne.

Quelle est la rentabilité du premier projet dans notre exemple ? 14 000 € de loyers pour 200 000 € de placement : la rentabilité annuelle est de 7%. Nous voyons bien sur ce cas simple que le Taux de Rendement Interne (8,13%) ne doit pas être confondu avec la rentabilité.

Pourquoi le second projet présente-t-il un Taux de Rendement Interne supérieur ? La rentabilité du bien est de 7% et le coût du crédit est de 4,5%. Ce différentiel de taux - communément appelé "effet de levier de l'endettement" - permet au client, sans mobiliser son épargne, d'emprunter à un taux plus faible que son placement. Ce différentiel "dope" le Taux de Rendement Interne qui est très sensible aux dates auxquelles sont réalisés les décaissements.

Schématiquement, nous pourrions résumer cette notion en indiquant que le Taux de Rendement Interne sera d'autant plus fort que les sorties de trésorerie auront lieu tardivement dans le projet. Ainsi, dans le premier exemple, le client investit 200 000 € en année 1 alors que dans le second projet le client investit 100 000 € puis rembourse sur les 10 années son crédit. Il mobilise moins longtemps son épargne et le Taux de Rendement Interne est donc plus fort dans le second projet.

Les limites du Taux de Rendement Interne

Comme le rappelait le rapport du 96ème Congrès des Notaires en mai 1998 "Pour pouvoir mesurer la performance d'une stratégie, il est nécessaire de disposer d'un critère objectif capable de faciliter les comparaisons par la réalisation de simulations fondées sur différentes hypothèses. Ce critère existe, c'est le taux de rendement interne [...]". Le TRI est donc un outil de comparaison de projets et il ne doit être comparé que sur des projets comparables. Bien souvent les comparaisons réalisées portent sur des efforts d'épargne qui sont différents. Par exemple, il est très classique de comparer un financement amortissable avec un financement in fine adossé à un produit de capitalisation. Or, cette comparaison peut entraîner des versements réguliers sur le contrat d'adossement et donc un effort d'épargne qui n'est plus comparable au projet de financement amortissable sans épargne d'adossement...

Les projets doivent également générés des cash flows. Il serait délicat de comparer via le Taux de Rendement Interne un projet générant les flux de trésorerie (par exemple un investissement immobilier) avec un projet de pure capitalisation (par exemple un contrat d'assurance vie sans rachat).

Loi de finances rectificatives pour 2012

contact@kacius.fr — Thu, 15 Mar 2012 22:32:12 +0100

La loi de finances rectificatives pour 2012 est publiée ce jour au journal officiel.

Le taux de TVA sociale passera donc de 19.6% à 21.2% sous réserve des résultats électoraux à venir.

Aujourd’hui, la loi prévoit le maintien du taux à 19.6% jusqu’à la fin de l’opération, pour tous les contrats ou précontrats signés et enregistrés chez un notaire ou au service des impôts avant le 15 mars 2012.

Date de Publication de la loi (JORF n°0064 du 15 mars 2012)		Appels de fonds
Date de Publication de la loi (JORF n°0064 du 15 mars 2012)		Avant le 1^er octobre 2012	A compter du 1^er octobre 2012
Changement de taux	RESA non enregistrées	19,6%	21,2%
	RESA enregistrées (chez un notaire ou au service des impôts avant le 15 mars 20)	19,6%	19,6%
	RESA après publication de la loi	19,6%	21,2%